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    “除了这四种方式之外，还有国有土地使用权租赁和国有土地使用权作价入股两种方式也可以取得土地。

    国有土地使用权租赁是指国家将一定期限内的土地使用权让与土地使用者使用，而土地使用者按年度向国家缴纳租金的行为。目前这种方式正在试点中，弥补了国有土地使用权出让中一些单位一次支付出让金有困难，或不需要长时期地使用土地者，满足了中小投资者地需要。

    国有土地使用权作价入股是指将一定时期的国有土地使用权出让金作价，作为国家的投资计作国家的股份。这种方式在目前的国有企业改制改组中采用较多，既解决了国有土地资产流失问题，又为困难企业的改制改组创造了条件。这主要针对现有国有企业的划拨土地使用权需要改制时适用。

    这两种方式，暂时我们还没有用过。”陆阡陌道。

    “那我问问，哪些土地使用权必须通过招拍挂获得啊？”孙晓红问道。

    “很多的。

    供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

    这些土地使用权必须通过招拍挂获得。”

    “可是我们世纪人家和世纪千禧是通过建设用地使用权转让，使用权转让，有什么特别的要求吗？”孙晓红问道。

    “有啊。

    有明确明确规定：

    以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。

    以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，应充分保障交易自由；原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。

    以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。”陆阡陌解释道。

    “是这样啊，原来也是说转让就能转让的。行了，这些就够我消化一段时间的了。最后问你一个问题，我们常说的土地出让金指的是什么？”孙晓红问道。

    “土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

    计算土地出让金方法有：

    有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。

    发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

    通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

    划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。”陆阡陌不厌其烦道。

    “我明白了，我困了，千百，你抱我睡吧。”孙晓红娇声道。

    “你困了，可我睡不着了，咱们在做做游戏吧。”说着，陆阡陌一翻身，压在了孙晓红身上。


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